Pemandangan udara dari Dubai Marina.
DUBAI, Uni Emirat Arab — Permintaan properti di ibu kota komersial Dubai yang gemerlap di Uni Emirat Arab mencapai rekor tertinggi untuk dua bulan pertama tahun 2023, ungkap perusahaan jasa real estat CBRE dalam laporan yang diterbitkan Kamis.
Pada bulan Februari saja, pasar residensial Dubai melihat 8.515 transaksi — peningkatan 43,9% dari tahun sebelumnya. Januari dan Februari bersama-sama mencatat total 17.741 transaksi perumahan.
Di luar pasar properti, ledakan ekonomi Dubai terlihat jelas dalam kehidupan sehari-hari.
Setiap minggu, sebuah restoran kelas atas baru tampaknya muncul di emirat gurun, yang berubah dari desa nelayan kecil menjadi kota metropolis hiper-modern yang ramai hanya dalam beberapa dekade terakhir. Bar pusat kota ramai hampir setiap malam. Otoritas Jalan dan Lalu Lintas kota baru-baru ini melaporkan rekor lalu lintas jalan raya dan penggunaan angkutan umum dalam setahun terakhir. Warga sering mengeluh bahwa memesan taksi pada malam apa pun dalam seminggu — bahkan Senin malam — membutuhkan waktu lebih lama dari sebelumnya.
Tetapi sementara beberapa penduduk Dubai – kira-kira 90% di antaranya adalah ekspatriat – merasa kesulitan untuk memesan tumpangan atau meja restoran membuat frustrasi, kenaikan harga sewa yang tajam dan seringkali ekstremlah yang paling memukul banyak dari mereka.
“Peningkatan 60%,” kata seorang konsultan yang berbasis di Dubai kepada CNBC ketika ditanya tentang berapa banyak kenaikan sewa mereka dari tahun ke tahun. Konsultan, yang tinggal di distrik keuangan kelas atas Dubai, DIFC, memutuskan untuk pindah alih-alih membayar sewa baru. Beberapa penduduk DIFC lainnya melaporkan tuan tanah meminta kenaikan sewa sebesar 50% atau lebih, dan akibatnya banyak dari mereka yang berhemat atau pindah ke daerah yang lebih murah.
Area Pusat Keuangan Internasional Dubai (DIFC) di Dubai, Uni Emirat Arab, dengan latar belakang Burj Khalifa, 16 September 2022.
Christopher Pike | Bloomberg | Gambar Getty
Departemen Pertanahan Dubai memiliki badan yang disebut RERA, Badan Pengatur Real Estat, yang menyatakan bahwa tuan tanah tidak dapat menuntut kenaikan sewa melebihi persentase tertentu berdasarkan nilai pasar properti saat ini. Tetapi DIFC beroperasi sebagai badan hukumnya sendiri, tidak terikat oleh peraturan RERA.
“Pada dasarnya DIFC adalah alam liar Barat,” kata konsultan tersebut, yang meminta untuk tidak disebutkan namanya karena batasan profesional. “Tidak ada kontrol apa pun.” Otoritas DIFC tidak membalas permintaan komentar dari CNBC.
Bahkan di luar DIFC, sewa dan harga jual melonjak.
“Tidak ada cukup properti; Departemen Pertanahan Dubai telah mencatat ketersediaan 8% yang terendah sejak 2008,” kata Nazli Acar, agen penjualan dan penyewaan di D&B Properties. “Pemilik properti menyadari hal ini, makanya mereka terus menaikkan harga sewanya. Dan percayalah, ada orang yang mau membayar harganya.”
Dan tuan tanah menemukan jalan keluar dari aturan RERA, mendorong penyewa keluar dengan mengklaim bahwa mereka pindah ke rumah itu sendiri atau menjualnya, dan kemudian menyewakannya kepada penyewa baru sebagai gantinya mereka membebankan biaya sewa yang jauh lebih tinggi yang melampaui batas RERA. Praktek ini ilegal, tetapi sering terjadi karena banyak penyewa tidak mengetahui hak mereka, kata broker.
Mobil melaju di sepanjang jalan di depan gedung-gedung bertingkat di Dubai, pada 18 Februari 2023. Dubai mengalami rekor transaksi real estat pada tahun 2022, sebagian besar disebabkan oleh masuknya investor kaya, terutama dari Rusia.
Karim Sahib | Af | Gambar Getty
Acar menggambarkan bagaimana harga sewa naik dua kali lipat di berbagai lingkungan Dubai antara tahun 2021 dan sekarang. Harga properti juga demikian — CBRE mengatakan bahwa harga jual naik rata-rata 11,5% dalam setahun hingga Februari 2023.
Tetapi banyak penjual telah melihat pengembalian yang jauh lebih besar. Seorang ekspatriat Dubai, yang meminta anonimitas karena alasan profesional, membeli properti hunian seharga sekitar 4 juta dirham UEA ($ 1,09 juta) pada awal 2021, merenovasi dan mendekorasi ulang, dan dalam tahun itu menjualnya dengan harga dua kali lipat.
Lingkungan saat ini siang dan malam dibandingkan dengan awal 2020.
Bahkan sebelum pandemi virus corona melanda, sektor properti Dubai telah turun sekitar 25% dalam lima tahun sebelumnya karena kelebihan pasokan pasar. Saat pasar mencapai titik terendah pada musim semi tahun itu, pembeli mengambil properti murah, merenovasinya, dan mulai menyewakan kepada penyewa dan pengunjung saat Dubai membuka pintunya bagi turis dan investor sementara sebagian besar dunia tetap terkunci.
Dalam waktu sekitar 18 bulan, sektor ini mengalami pemulihan yang dramatis.
Pasar sewa ‘gila’
Sama seperti banyak pemilik properti yang mengambil keuntungan dari pasar saat ini untuk melakukan penjualan yang menguntungkan, tuan tanah tahu bahwa semakin banyak orang mengalir ke Dubai, terus ada orang yang bersedia membayar tarif sewa yang tinggi.
“Saya akan mulai dengan kata gila. Pasar persewaan sekarang benar-benar gila,” kata Ricardo Scala, broker properti mewah yang berbasis di Dubai dan pendiri Ricardo Scala Estates, kepada CNBC. “Dalam satu setengah tahun terakhir, harga naik dua kali lipat dan tiga kali lipat.”
Palm Jumeirah di Dubai, Uni Emirat Arab, pada Rabu, 28 September 2022. Harga real estat utama emirat melonjak 70,3% selama 12 bulan hingga September, menjadikannya pemenang terbesar dalam indeks global Knight Franks, yang berfokus pada rumah kota yang paling diinginkan dan mahal.
Christopher Pike | Bloomberg | Gambar Getty
Menurut penelitian CBRE, sepanjang tahun hingga Februari 2023, rata-rata sewa Dubai meningkat sebesar 27,7%.
Palm Jumeirah Dubai yang terkenal, kepulauan buatan manusia yang dirancang agar terlihat seperti pohon palem, adalah favorit bagi penyewa dan pembeli kaya yang mencari pantai pribadi mereka sendiri dan mengambil kue untuk harga sewa tertinggi di Dubai. Rata-rata sewa apartemen dan vila tahunan di sana masing-masing mencapai 260.467 dirham ($70.920) dan 1.017.614 dirham ($277.079) pada bulan Februari.
pembeli Rusia
Sudah diketahui umum pada titik ini bahwa sebagian besar transaksi properti tahun lalu berasal dari Rusia. Berjalan-jalanlah di sekitar Marina Dubai yang populer atau area Jalan Pantai Jumeirah dan hampir mustahil untuk tidak mendengar bahasa Rusia diucapkan.
“Karena perang antara Rusia dan Ukraina, kami mendapat banyak klien Rusia,” kata Acar. “Pada akhir Q3 tahun 2022, mereka adalah warga negara dengan transaksi tertinggi. Sekali lagi, pemilik menyadari hal ini dan karenanya memanfaatkan statistik itu.”
Ada juga peningkatan pembeli dari Jerman, Swiss, Italia, dan Inggris, kata Scala.
Presiden Rusia Vladimir Putin bertemu dengan Presiden Uni Emirat Arab (UEA) Mohamed bin Zayed Al Nahyan di St. Petersburg, Rusia pada 11 Oktober 2022.
Selebaran Kantor Pers Kementerian Luar Negeri Rusia | Kantor Pers Kremlin | Anadolu Agency melalui Getty Images
Kebijakan UEA untuk membuka bisnis bagi semua negara—termasuk yang berasal dari Israel, yang tidak dapat memasuki beberapa negara Muslim, dan dari Rusia yang mendapat sanksi berat dari Barat—telah terbayar, serta keterbukaan dan kenormalan relatif Dubai selama sebagian besar tahun pandemi Covid-19.
Berbagai reformasi sosial dan ekonomi yang meliberalisasi negara selama beberapa tahun terakhir, seperti visa pekerja jarak jauh dan mengizinkan 100% kepemilikan asing atas bisnis tertentu, juga telah menarik penduduk dan perusahaan baru.
Dubai ‘tahu persis apa yang dilakukannya’
“Saya pikir Dubai sebagai pemerintah tahu persis apa yang dilakukannya,” kata Scala. “Saya pikir mereka sangat, sangat pintar dengan rencana permainan mereka. Jika Anda memikirkannya, dari tingkat yang sangat sederhana, kapan pun sesuatu terjadi di mana pun di dunia, semacam konflik atau masalah, saya dapat menjamin dalam waktu 14 hari Dubai akan mengumumkan beberapa bentuk insentif yang memungkinkan lebih banyak orang datang ke Dubai.”
Sementara itu, tidak ada yang mengharapkan harga properti mereda dalam waktu dekat.
Scala percaya harga akan stabil untuk saat ini, tetap pada tingkat sekarang. “Saya merasa sulit, bersama rekan-rekan saya di industri ini, untuk melihat bagaimana harga akan turun sebanyak itu sekarang, ketika hanya ada orang di luar sana yang membayar harganya. Apa yang tidak kita inginkan terjadi,” dia menambahkan, “adalah agar mereka pergi untuk terus naik semakin banyak.”
Hussain Sajwani, pendiri pengembang properti utama Emirat Damac, optimis terhadap Dubai dan melihat pasar terus meningkat.
“Dubai menjadi mahal dan akan lebih mahal, itu fakta kehidupan,” kata Sajwani kepada CNBC pada Januari. “Karena banyak orang kaya di perusahaan besar, permintaan naik, dan mereka mampu membayar harga lebih tinggi,” katanya.
Ditanya apakah orang akan diberi harga di luar kota, bagaimanapun, dia menjawab, “Tidak, saya rasa tidak.”
Beberapa penyewa kota mungkin tidak setuju.