Di seluruh negeri, broker dan pembangun hipotek berebut karena jutaan pembeli potensial duduk di sela-sela setelah guncangan tingkat hipotek bersejarah tahun lalu. Angka-angkanya tidak bagus: Dari tahun ke tahun, aplikasi pembelian hipotek turun 36,4% dan penjualan rumah yang ada turun 35,4%.
Sementara transaksi rumah jatuh bebas pada paruh kedua tahun 2022, harga rumah terasa kurang berdampak. Sepanjang Oktober, harga rumah AS yang disesuaikan secara musiman turun hanya 2,4%, yang diukur dengan Indeks Harga Rumah Nasional Case-Shiller. Di satu sisi, itu menandai koreksi harga rumah terbesar kedua di era pasca-Perang Dunia II. Di sisi lain, ini ringan dibandingkan dengan penurunan harga rumah AS sebesar 26% dari tahun 2007 hingga 2012.
Di masa mendatang, kepala ekonom Moody’s Analytics Mark Zandi memperkirakan cerita akan mulai berubah: Penurunan penjualan rumah akan segera mencapai titik terendah, sementara koreksi harga rumah akan berlanjut.
“Permintaan perumahan (penjualan rumah) mendekati titik terendah, pasokan perumahan (perumahan baru dan penyelesaiannya) belum mencapai titik terendah, dan harga rumah masih jauh sebelum mencapai titik nadirnya,” kata Zandi kepada Fortune.
Pada saat harga rumah AS turun, Zandi memperkirakan harganya 10% di bawah puncak 2022. Dia bukan satu-satunya ekonom yang berpendapat bahwa harga rumah akan terus turun: Di antara 24 peramal perumahan utama yang dilacak oleh Fortune, 17 memperkirakan bahwa harga rumah AS akan turun lebih jauh pada tahun 2023. (Tujuh perusahaan lain berpendapat harga rumah AS akan tetap datar atau meningkat dengan jumlah satu digit yang rendah pada tahun 2023).
“Penurunan pasar perumahan, yang dipicu oleh kenaikan pesat biaya pinjaman hipotek, terus menimbulkan kekhawatiran yang signifikan bagi kami. Harga telah meningkat pesat selama beberapa tahun terakhir karena permintaan jauh melebihi pasokan rumah yang terbatas, tetapi proses ini akan berbalik tajam, ”tulis James Knightley, kepala ekonom internasional di ING. Perusahaannya mengharapkan sekitar 10% penurunan puncak-ke-palung harga rumah AS.
Perlu diingat, ketika grup seperti ING atau Moody’s mengatakan harga rumah AS, mereka berbicara tentang agregat nasional. Apa pun yang terjadi selanjutnya kemungkinan besar akan sangat bervariasi menurut pasar. Lagi pula, ada alasan jenis industri suka mengatakan real estat bersifat lokal.
Untuk lebih memahami kisah harga rumah regional, Fortune mengulas Zillow Home Value Index (ZHVI) untuk November 2022.*
Hingga November, nilai rumah di 254 dari 400 pasar perumahan terbesar di negara itu berada di bawah puncaknya di tahun 2022. Di pasar tersebut, penurunan rata-rata adalah 2,1%.
“Nilai rumah tergelincir 0,2% pada bulan November, melanjutkan penurunan lambat yang dimulai musim panas ini. Sekali lagi, penyebab terdekat dapat ditelusuri ke tingkat hipotek yang tinggi,” tulis peneliti Zillow. “Sementara harga nasional hanya sedikit turun, mereka merosot lebih dramatis di banyak pasar perumahan yang sebelumnya panas.”
Pasar yang paling terpukul oleh koreksi jatuh ke salah satu dari dua kelompok.
Kelompok pertama adalah kota-kota berkembang pesat, seringkali pasar rumah kedua atau kota-kota yang sedang naik daun, di mana pekerja jarak jauh pindah selama pandemi dan mendorong harga rumah lokal melebihi apa yang dapat didukung oleh pendapatan lokal. “Buih” itu mungkin menjelaskan mengapa harga rumah jatuh lebih cepat di pasar kota berkembang pesat seperti Coeur d’Alene, Idaho (di mana nilai rumah turun 10,8% dari puncaknya); Austin (turun 10,4%); Phoenix (turun 8,1%); Las Vegas (turun 8%); Salt Lake City (turun 7,9%); dan Reno (turun 7,6%).
Kelompok kedua terdiri dari pasar berbiaya tinggi di sepanjang Pantai Barat, termasuk tempat-tempat seperti San Jose (di mana nilai rumah turun 10,6% dari puncaknya); San Francisco (turun 9,5%); Santa Cruz, California (turun 8,4%); dan Seattle (turun 5,8%). Secara historis, pasar kelas atas itu rentan setiap kali pasar saham tergelincir ke wilayah beruang atau tingkat hipotek melonjak. Tentu saja, kedua tanda bahaya tersebut terjadi pada tahun 2022.
Sementara harga rumah di 254 pasar utama berada di bawah puncak 2022, 146 pasar utama lainnya tetap berada di puncak 2022. Guncangan tingkat hipotek yang sedang berlangsung belum menyebabkan nilai rumah, sebagaimana diukur oleh Zillow, jatuh di pasar seperti Indianapolis, Miami, dan Philadelphia.
Jadi pantainya bersih di pasar seperti Miami dan Philadelphia, bukan? Tidak secepat itu, kata Moody’s.
Sementara koreksi harga rumah belum berdampak pada pasar persediaan yang ketat seperti Miami dan Philadelphia, hal itu masih bisa terjadi tahun ini. Moody’s memperkirakan harga rumah akan turun lebih jauh tahun ini di setiap pasar perumahan regional utama. Di kota-kota seperti Miami dan Philadelphia, Moody’s memperkirakan penurunan puncak-ke-palung masing-masing mencapai 16,9% dan 5,3%. (Inilah prospek Moody untuk 322 pasar terbesar di negara ini.)
Sementara penurunan perumahan yang sedang berlangsung telah diterjemahkan ke dalam pasar perumahan AS yang beralih dari mode inflasi ke mode deflasi, itu hanya menyentuh keuntungan yang diperoleh selama Ledakan Perumahan Pandemi. Per Oktober 2022, harga rumah AS masih 38,1% di atas level Maret 2020.
Bahkan di pasar perumahan yang paling terpukul oleh koreksi, termasuk San Francisco (turun 9,5% dari puncaknya di tahun 2022) dan Austin (turun 10,4% dari puncaknya di tahun 2022), harga tetap jauh di atas level sebelum pandemi. Memang, pada bulan Oktober, nilai rumah di San Francisco 16,9% di atas tingkat pra-pandemi sementara di Austin naik 57,1%.
*Catatan: Zillow Home Value Index (ZHVI) adalah pengukuran nilai rumah pada umumnya di wilayah tertentu. Menurut Zillow, indeks tersebut “mencerminkan nilai tipikal untuk rumah di kisaran persentil ke-35 hingga ke-65.” Fortune menarik “versi mentah” ZHVI yang tidak disesuaikan secara musiman.
Ingin tetap diperbarui pada koreksi perumahan? Ikuti saya di Twitter di @NewsLambert.
Buletin Laporan Dampak mingguan kami yang baru mengkaji bagaimana berita dan tren ESG membentuk peran dan tanggung jawab para eksekutif saat ini. Berlangganan di sini.